Виселення з квартири – це одна з найскладніших категорій житлових спорів. У ній стикаються одразу кілька інтересів: право власності, право на житло та права людей, які фактично проживають у приміщенні. Власник може опинитися в ситуації, коли орендар не звільняє квартиру після закінчення договору, колишній член сім’ї продовжує жити у спільному помешканні або стороння особа займає нерухомість без жодних законних на це підстав. З іншого боку, мешканець, який вважає своє проживання цілком правомірним, може раптово отримати вимогу виїхати.
У цій статті розбираємо, з яких підстав можливе виселення, як проходить ця процедура та як захиститися, якщо виселити намагаються саме вас.
Головне правило: виселення можливе лише в судовому порядку
Право власності на квартиру не означає, що її власник може на власний розсуд позбавити будь-якого мешканця доступу до житла. Так само факт реєстрації місця проживання не надає особі безумовного права користуватися квартирою довічно.
Основною гарантією захисту мешканців є стаття 47 Конституції України, відповідно до якої ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Аналогічний підхід закріплений у статті 33 ЗУ “Про основні засади житлової політики”, який передбачає, що виселення з житла приватного житлового фонду, із займаного житла або обмеження у праві користування житлом здійснюється виключно на підставі судового рішення та з підстав і в порядку, встановлених законом.
Відповідно до статті 40 цього ж Закону житлові спори, пов’язані із захистом права на житло незалежно від форми власності, вирішуються в судовому порядку. Отже, якщо особа не погоджується добровільно звільнити квартиру, власнику необхідно скористатися передбаченими законом способами судового захисту.
Важливо: з 15 лютого 2026 року Житловий кодекс України втратив чинність, за винятком окремих статей (зокрема статей 71-72 про збереження житла за тимчасово відсутніми та статей 127-132-2 про гуртожитки), які діють до запуску Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи. Тому посилання на “старі” статті 109 і 116 ЖК України, які досі трапляються в інтернет-порадах і шаблонах позовів, для нових справ уже не працюють.
Самовільне виселення є незаконним
Навіть якщо особа більше не має законних підстав проживати у квартирі, це не дає власнику права самостійно застосовувати примусові заходи. Варто розуміти, що самовільне виселення (зміна замків, виставлення речей за двері, відключення електроенергії, води, газу чи опалення з метою примусити особу виїхати) є незаконним і створює ризики адміністративної відповідальності за статтею 186 КУпАП “Самоуправство” та навіть кримінальної – за статтею 356 КК України “Самоправство”.
Підстави для виселення: коли це можливо
Виселення не може ґрунтуватися виключно на бажанні власника припинити проживання іншої особи. Потрібно встановити правову підставу, через яку мешканець втратив право користування квартирою або виникли передбачені законом умови для припинення відповідних правовідносин.
Залежно від обставин справи підстави для виселення можуть бути пов’язані із закінченням договору найму, порушенням його умов, припиненням сімейних відносин, відсутністю законних підстав для проживання або зверненням стягнення на іпотечне майно.
Закінчення строку договору оренди
За статтею 822 ЦК України наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Якщо наймодавець не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку не попередив про відмову від продовження, а наймач не виїхав, договір вважається укладеним на тих самих умовах і на той самий строк. Тому про небажання продовжувати оренду власнику житла варто повідомляти письмово і заздалегідь.
Якщо після закінчення строку договору орендар відмовляється звільнити житло, власник повинен звернутися до суду з позовною заявою. Крім того, він має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення відповідно до статті 785 ЦК України.
Систематична несплата орендної плати
Згідно зі статтею 825 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла в судовому порядку, якщо наймач не вносить плату за житло протягом шести місяців, якщо договором не встановлено триваліший строк. Для договору короткострокового найму, укладеного на строк до одного року, передбачено спеціальне правило: несплата орендної плати понад два рази є підставою для розірвання договору.
Важливо не плутати будь-яку прострочену оплату з автоматичним виникненням права на виселення. Власнику необхідно підтвердити заборгованість та, якщо орендар не звільняє приміщення, звертатися до суду.
Використання житла не за призначенням або його пошкодження
Стаття 825 ЦК України передбачає можливість розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця, якщо наймач або особи, за дії яких він відповідає, руйнують чи псують житло, використовують житло не за призначенням або ж систематично порушують права та інтереси сусідів.
Для обґрунтування вимог можуть використовуватися фото- та відеоматеріали, на яких зафіксовано пошкодження майна, письмові звернення сусідів, документи, що підтверджують проведення ремонтних робіт, та інші докази.
Припинення сімейних відносин: виселення колишнього подружжя
Це одна з найскладніших категорій житлових спорів. Право колишнього члена сім’ї проживати у вашому будинку – це за своєю суттю особистий сервітут. Так визначає стаття 405 ЦК України. Він виникає, коли людина вселяється як член сім’ї власника, і припиняється, коли підстави для нього зникають.
Розірвання шлюбу саме по собі ще не припиняє сервітут автоматично – це правда. Але воно точно змінює статус людини з “члена сім’ї” на “колишнього члена сім’ї”. А далі вступає в дію частина 2 статті 406 ЦК України, яка дозволяє власнику вимагати припинення сервітуту через суд.
Виселення з іпотечної квартири
Особливий порядок передбачений для житла, переданого в іпотеку. Відповідно до статті 40 ЗУ “Про іпотеку” звернення стягнення на іпотечне житло може бути підставою для виселення мешканців, за винятком осіб, щодо яких закон встановлює спеціальні гарантії.
Якщо стягнення відбувається шляхом позасудового врегулювання, іпотекодержатель або новий власник повинен письмово вимагати звільнення приміщення. Загальний строк для добровільного звільнення становить один місяць, якщо сторони не погодили довший строк. Якщо мешканці відмовляються виїжджати, примусове виселення здійснюється на підставі судового рішення.
Суди тривалий час розрізняли житло, придбане за кредитні кошти, та житло, лише передане в іпотеку: у другому випадку виселення допускалося тільки з наданням іншого постійного житла. Після скасування статті 109 ЖК України цей підхід переглядається, тому в кожній справі варто аналізувати, коли виникли ваші правовідносини.
Самовільне зайняття квартири (сквотери)
Особи, які вселилися до квартири без згоди власника та без будь-яких законних підстав, не набувають права користування лише через факт проживання або реєстрацію місця проживання.
Стаття 36 ЗУ “Про основні засади житлової політики” визначає ознаки самовільно зайнятого житла та передбачає обов’язок особи, яка зайняла його без належних правових підстав, повернути житло власнику або законному користувачу, привести його у належний стан і відшкодувати завдані збитки.
Однак навіть у такій ситуації власник житла повинен дотримуватися судового порядку примусового виселення. Адже самовільне зайняття квартири не легалізує самовільні дії власника у відповідь.
Виселення орендаря: покроковий порядок
Якщо ви зіткнулися з ситуацією, коли орендар не бажає добровільно звільнити приміщення, важливо діяти послідовно. Неправильно обрана процедура або недостатність доказів можуть призвести до відмови в задоволенні позову та затягування спору.
Крок 1. Письмове повідомлення про розірвання договору
Насамперед власнику необхідно перевірити умови договору оренди: строк його дії, підстави дострокового розірвання, строки попередження та обов’язки сторін.
Якщо виникли підстави для припинення договору, орендарю варто направити письмове повідомлення із зазначенням:
- підстави припинення або вимоги про розірвання договору;
- обставин, які свідчать про порушення умов договору;
- строку, протягом якого необхідно усунути порушення або звільнити квартиру;
- вимоги передати ключі та повернути майно за актом приймання-передачі.
Повідомлення бажано надсилати рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або іншим способом, який дає змогу підтвердити його отримання.
У договорі оренди часто встановлюється обов’язок завчасно попередити іншу сторону до бажаної дати припинення або до завершення строку договору. Якщо в договорі такий строк не визначено, то ЦК України, а саме стаття 822, дає орендодавцю право відмовитися від договору найму житла, письмово попередивши про це орендаря за 3 місяці до спливу строку договору найму житла.
А відповідно до статті 825 ЦК України договір найму будинку чи квартири може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.
Крок 2. Спроба досудового врегулювання
Перед зверненням до суду доцільно спробувати врегулювати конфлікт шляхом переговорів. Наприклад, сторони можуть погодити дату виїзду, порядок погашення заборгованості, відшкодування шкоди або умови дострокового припинення договору.
Якщо орендар погоджується звільнити квартиру, рекомендується оформити письмову угоду про розірвання договору та акт повернення житла. У документі варто зафіксувати стан квартири, наявність або відсутність пошкоджень, показники лічильників та остаточні розрахунки.
Це допоможе уникнути подальших спорів щодо заборгованості, пошкодження майна або дати фактичного повернення квартири.
Крок 3. Подання позову про виселення
Якщо домовитися не вдалося, власник має право звернутися до суду.
Позов подається до місцевого загального суду за місцезнаходженням нерухомого майна відповідно до правил виключної підсудності, передбачених статтею 30 ЦПК України.
Залежно від обставин необхідно правильно визначити предмет позову: це може бути вимога про розірвання договору найму, виселення, усунення перешкод у користуванні квартирою, припинення права користування житлом.
До позовної заяви доцільно додати:
- Документи, що підтверджують право власності на квартиру.
- Договір найму житла.
- Документи, що підтверджують закінчення строку договору або наявність підстав для його розірвання.
- Докази заборгованості з орендної плати чи комунальних платежів.
- Акти огляду житла, фото-, відеоматеріали та інші докази порушень.
- Документи, що підтверджують спроби досудового врегулювання, якщо такі здійснювалися.
Крок 4. Виконання рішення суду
Якщо особа після набрання рішенням суду законної сили добровільно не звільняє житлове приміщення, розпочинається процедура його примусового виконання.
Порядок виконання таких рішень визначений статтею 66 ЗУ “Про виконавче провадження”. Після відкриття виконавчого провадження боржнику надається 10 робочих днів для добровільного виконання рішення. Уже наступного робочого дня після спливу цього строку державний виконавець перевіряє, чи виконано рішення.
Якщо боржник не виселився добровільно, державний виконавець призначає день і час примусового виселення та письмово повідомляє про це боржника.
Примусове виселення проводиться у присутності понятих та за участю працівників поліції.
Якщо боржник відсутній, державний виконавець проводить опис його майна. Майно передається на відповідальне зберігання стягувачу або іншій особі, визначеній державним виконавцем. Для його повернення боржник має відшкодувати витрати на зберігання. Якщо цього не буде зроблено, такі витрати можуть бути компенсовані за рахунок реалізації майна або його частини.
Виселення колишнього члена сім’ї: особливості
Власник житла має право вимагати виселення колишнього члена сім’ї, але суд не задовольнить позов автоматично. Він зважує баланс між правом власності і правом колишнього члена сім’ї на повагу до житла відповідно до статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
При виселенні суд враховує:
- чи є житло єдиним у власника і чи потрібне воно йому для власного проживання;
- чи має колишній член сім’ї інше житло або можливість його набути;
- скільки часу особа прожила у житлі;
- розмір житла – чи можливе спільне проживання;
- характер стосунків між сторонами;
- чи вживала особа заходів для набуття власного житла після розлучення.
Чи можна виписати неповнолітню дитину без згоди батьків?
Питання проживання та реєстрації дітей тісно пов’язані з правами їхніх батьків або законних представників. Дитину не можна знімати з реєстрації окремо від дорослих без урахування встановлених законом вимог.
Зокрема, дитина:
- знімається з реєстрації разом з одним із батьків;
- або залишається зареєстрованою за адресою, за якою зареєстрований хоча б один із батьків.
Якщо власник подає заяву про зняття з реєстрації батьків або законних представників дитини, у типових випадках дитина також має бути знята з реєстрації разом із ними. Водночас конкретний порядок залежить від віку дитини та інших обставин.
Зокрема:
- Діти до 14 років – зняття з реєстрації можливе лише разом з одним із батьків і за згодою другого.
- Діти віком від 14 до 18 років – зняття з реєстрації можливе за згодою хоча б одного з батьків або законних представників.
Винятком є реєстрація дитини в гуртожитку навчального закладу: у передбачених випадках її можуть зняти з реєстрації без згоди батьків під час навчання або після його завершення.
Якщо дитина є сиротою або позбавлена батьківського піклування, її вік не має значення: будь-яка зміна місця реєстрації можлива лише за погодженням з органом опіки та піклування.
Як захиститися, якщо вам загрожує незаконне виселення?
Якщо власник змінює замки, виносить особисті речі, погрожує чи іншим чином перешкоджає доступу до житла, необхідно зафіксувати такі дії.
Рекомендовано:
- викликати поліцію, вимагати складання протоколу і зареєструвати заяву;
- зробити фото- та відеофіксацію незаконних дій;
- за можливості залучити свідків, які можуть підтвердити обставини конфлікту;
- якщо власник відключив комунікації, звернутися до постачальників послуг та зафіксувати факт відключення актом;
- варто зберігати квитанції або банківські виписки про оплату, письмово фіксувати передавання коштів;
- не погоджуватися на виселення лише через усну вимогу;
- за потреби звернутися за правничою допомогою для визначення належного способу захисту.
Права мешканця під час судового розгляду
Якщо власник житла подав позов про виселення, ви маєте право повноцінно брати участь у судовому процесі та захищати свої права.
Зокрема, ви можете:
- подати відзив із запереченнями проти позову;
- надавати докази законності свого проживання;
- заявляти клопотання про витребування доказів, виклик свідків або призначення експертизи;
- користуватися правничою допомогою адвоката;
- оскаржити судове рішення в апеляційному порядку, а за наявності передбачених законом підстав – у касаційному порядку.
Крім того, за наявності обґрунтованих обставин особа може звернутися із заявою про відстрочку виконання судового рішення відповідно до статті 435 ЦПК України. Вирішуючи питання про відстрочення виконання судового рішення, суд враховує:
- ступінь вини відповідача у виникненні спору;
- щодо фізичної особи – тяжке захворювання її самої або членів її сім’ї, її матеріальний стан;
- стихійне лихо, інші надзвичайні події тощо.
Важливо не ігнорувати позов про виселення та процесуальні строки. Якщо не подати заперечення і не надати докази, суд може вирішити спір лише на підставі матеріалів, які наявні в справі.
Судова практика: типові рішення у справах про виселення
Постанова ВС від 15 січня 2020 року (справа № 754/613/18-ц)
Чоловік отримав квартиру в подарунок і вимагав визнати свою тітку, яка там проживала, такою, що втратила право користування. Верховний Суд у позові відмовив. Тривале проживання в квартирі особи, яка не має іншого житла, є достатньою підставою вважати цю квартиру її житлом у розумінні статті 8 Конвенції.
Суд також зазначив, що новий власник, приймаючи квартиру, міг і повинен був дізнатися про права осіб, які в ній проживають.
Висновок: стати власником квартири ще не означає, що ви отримаєте право виселити людину, яка роками там проживає.
Постанова ВС від 16 січня 2018 року (справа № 522/19357/15-ц)
З моменту укладення договору оренди квартири і до моменту звернення до суду наймач не платив за користування житлом, тож наймодавиця подала позов про розірвання договору та виселення.
Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили в позові, адже наймач повністю погасив заборгованість і надалі платив належно.
Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду з цим не погодився. Він нагадав, що ст. 825 ЦК України містить вичерпний перелік підстав для розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця, і серед них є невнесення плати за шість місяців, якщо договір не встановлює довшого строку. ВС скасував рішення попередніх інстанцій і ухвалив нове рішення, яким позов задовольнив.
Висновок: предмет такого спору не в тому, чи є борг на момент розгляду справи. Суд з’ясовує, чи виникла підстава для розірвання договору, а вона виникає вже тоді, коли наймач не платив щонайменше шість місяців поспіль.
Висновки та рекомендації
Виселення з квартири – це юридична процедура, яка потребує належного обґрунтування та дотримання встановленого законодавством порядку. Навіть якщо власник має законні підстави вимагати звільнення свого житла, він не може примусово виселяти мешканців.
Тому для власників житла необхідно правильно визначити підставу припинення права користування, зібрати докази порушень, належним чином повідомити мешканця та, за необхідності, звернутися до суду з правильно сформульованими позовними вимогами.
Особам, яким загрожує виселення, важливо перевірити правові підстави свого проживання, при самоуправних діях одразу викликати поліцію, своєчасно реагувати на претензії власника або судові повідомлення.
Якщо потрібна допомога, звертайтеся за консультацією до Адвокатського об’єднання “Інферно ДЛК”. Ми проаналізуємо вашу ситуацію, оцінимо перспективи та допоможемо захиститися від незаконного виселення або законно й швидко виселити недобросовісного орендаря чи колишнього члена сім’ї через суд.
FAQ
Чи можна виселити людину взимку?
Офіційної заборони на виселення квартирантів узимку у законі не передбачено. Примусове виселення повинно здійснюватися на підставі судового рішення та з дотриманням установленої законом процедури. Суд також враховує конкретні обставини справи та пропорційність втручання у право на житло.
Скільки триває судовий процес про виселення?
У середньому розгляд у першій інстанції займає від 3 до 12 місяців залежно від завантаженості суду, складності справи та поведінки сторін.
Чи можна виселити прописану, але не проживаючу особу?
Так, у такому випадку власник подає позов про визнання особи такою, що втратила право користування житлом. Підставами для позову будуть:
- Для члена сім’ї власника приватного житла підставою є відсутність понад один рік без поважних причин (частина 2 статті 405 ЦК України).
- Для державного та комунального житла діють статті 71-72 ЖК України. За загальним правилом житло зберігається за тимчасово відсутнім шість місяців, а в передбачених законом випадках довше.
- Якщо ж особа є співвласником квартири, визнати її такою, що втратила право користування, неможливо.
Що робити, якщо виконавча служба не виконує рішення суду про виселення?
Якщо виконавець не вживає необхідних заходів або безпідставно затягує виконавче провадження, ви маєте право оскаржити його рішення, дії чи бездіяльність. Для цього можна подати скаргу керівнику відповідного органу державної виконавчої служби або звернутися до суду в порядку, передбаченому статтею 447 ЦПК України.
Рекомендуємо також прочитати
Зміна цільового призначення земельної ділянки
Попередній договір купівлі-продажу квартири: що це та для чого потрібен
Договір купівлі продажу нерухомого майна: як правильно скласти