Кожна угода з купівлі нерухомості, у тому числі квартири, потребує ретельної підготовки. Щоб закріпити наміри сторін та уникнути ризиків, часто укладається попередній договір купівлі-продажу. У цій статті юрист з нерухомості АО “Інферно ДЛК” розгляне, що таке попередній договір купівлі-продажу квартири, які його істотні умови та чому він є важливим етапом на шляху до оформлення власності.
Що таке попередній договір і для чого він потрібен
Попередній договір купівлі-продажу – це договір, де продавець та покупець зобов’язуються протягом певного строку укласти договір купівлі-продажу нерухомості в майбутньому (основний договір) на умовах, які були встановлені в попередньому договорі купівлі-продажу. Попередній договір слугує наміром сторін у майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу нерухомості.
Такий договір захищає інтереси як Продавця, так і Покупця. Продавець гарантує, що не продасть нерухомість іншій особі, а покупець, зі свого боку, підтверджує готовність купити нерухомість у майбутньому.
Чим попередній договір відрізняється від основного
Основний договір купівлі-продажу безпосередньо передає право власності на нерухомість від продавця до покупця. Такий договір має бути нотаріально посвідчений і після цього нотаріус реєструє в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на покупця.
Попередній договір купівлі-продажу нерухомості, зі свого боку, має іншу функцію. За таким договором право власності не передається, а лише закріплюється наміри сторін у майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу, яким і буде передано право власності на нерухоме майно. Тобто це проміжний етап, який встановлює зобов’язання сторін і визначає ключові умови майбутньої угоди.
Особливості укладання попереднього договору купівлі-продажу нерухомості
Попередній договір купівлі-продажу нерухомості укладається у такій самій формі, як і основний договір. Законодавством встановлено, що договір купівлі-продажу нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Таким чином, попередній договір купівлі-продажу нерухомості також має бути укладений у письмовій формі та бути нотаріально посвідченим.
Важливо, що попередній договір купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.
З основних особливостей укладення попереднього договору можна виділити таке:
- Сторони зобов’язані укласти основний договір купівлі-продажу нерухомості у строк, встановлений у попередньому договорі. Якщо такий строк не встановлено, то з моменту направлення пропозиції щодо укладення основного договору однією зі сторін. Якщо таке зобов’язання сторони не виконали, попередній договір припиняє свою дію.
- Якщо одна зі сторін без поважних причин відмовляється підписувати основний договір, вона повинна відшкодувати іншій стороні збитки, пов’язані з затримкою. Водночас у попередньому договорі можна передбачити “запас часу” – наприклад, кілька днів прострочки, протягом яких сторони не висувають претензій одна до одної або визначити умови, за яких допустиме відтермінування підписання основного договору.
Яку інформацію має містити попередній договір
Попередній договір купівлі-продажу нерухомості повинен містити інформацію про об’єкт нерухомості. Якщо це квартира, то правовстановлювальні документи, наприклад, свідоцтво про право власності, свідоцтво про спадщину, договір купівлі-продажу або інші документи.
Серед основних умов попереднього договору купівлі-продажу нерухомості можна виділити такі:
- Відомості щодо сторін – повне найменування продавця та покупця (прізвище, ім’я, по батькові), паспортні дані, РНОКПП, адресу місця реєстрації, контактні дані. Якщо однією зі сторін є юридична особа (ТОВ чи інша форма ЮО), то зазначити повне найменування ЮО, адресу місця реєстрації, код ЄДРПОУ, особу яка уповноважена діяти від імені ЮО та контактні дані.
- Предмет договору – зазначається інформація про об’єкт нерухомості, його ознаки (площа квартири, адреса, кількість кімнат та інші характеристики);
- Строки – варто обов’язково зазначити коли об’єкт має бути введений в експлуатацію; до якої дати сторони зобов’язуються підписати основний договір купівлі-продажу. Також слід прописати, що буде у випадку прострочення: хто несе відповідальність та які кроки мають зробити сторони, якщо підписання основного договору затягнеться.
- Ціна об’єкта нерухомості та умови оплати – у договорі потрібно чітко вказати вартість нерухомості та спосіб розрахунків: чи буде внесено завдаток, чи оплата здійснюється повністю після підписання основного договору, а також порядок і строки платежів.
- Права та обов’язки, заяви та гарантії сторін – слід зазначити, що нерухомість не перебуває у податковій заставі, не обтяжена арештами чи іншими обмеженнями, а також що продавець не має права продавати її іншим особам до підписання основного договору.
- Вирішення спорів – доцільно передбачити, що всі суперечки спочатку вирішуються шляхом переговорів. За бажанням сторони можуть визначити строк для подання претензії та строк для надання відповіді. Якщо домовитися не вдається, спір розглядається у суді. Також можна передбачити альтернативні механізми – наприклад, медіацію або арбітраж.
- Прикінцеві положення – зазначити порядок розірвання договору, проведення взаєморозрахунків, кроки до укладення основного договору та іншу інформацію на розсуд сторін.
Як і коли можна розірвати попередній договір
Попередній договір купівлі-продажу нерухомості можна розірвати:
- За взаємною згодою сторін – у будь-який час до укладення основного договору.
- В односторонньому порядку – якщо це передбачено самим договором.
- Через суд – якщо одна зі сторін істотно порушує умови договору або відмовляється укладати основний договір.
Важливо, що в разі ухилення однієї з сторін від укладення основного договору купівлі-продажу інша сторона має право вимагати відшкодування збитків, завданих таким простроченням.
Попередній договір купівлі-продажу нерухомості автоматично припиняє свою дію, якщо основний договір не укладений у строк, визначений попереднім договором, або якщо жодна зі сторін не ініціювала його укладення.
Адвокатське об’єднання «ІНФЕРНО ДЛК»
Ми надаємо професійний супровід укладення попередніх та основних договорів купівлі-продажу квартир, щоб ваша угода пройшла максимально безпечно та комфортно.
Ми допоможемо перевірити правовий статус квартири, упевнитися у відсутності обтяжень, підготувати всі необхідні документи та забезпечити надійне нотаріальне оформлення.
Наша команда підтримує клієнтів на всіх етапах – від попередніх переговорів та аналізу правовстановлюючих документів до нотаріального посвідчення договору. Ми також консультуємо щодо строків укладення основного договору та правил внесення завдатку чи авансу, щоб уникнути будь-яких ризиків.
Якщо у вас виникають сумніви щодо умов попереднього договору, порядку оплати або процесу передачі квартири – ми надамо чіткі поради та запропонуємо оптимальне рішення, яке максимально захистить ваші інтереси.
Поширені питання
Чи потрібно нотаріально посвідчувати попередній договір купівлі-продажу квартири?
Так, адже попередній договір укладається у тій самій формі, що і основний, а договори купівлі-продажу нерухомості обов’язково підлягають нотаріальному посвідченню.
Чи можна змінити умови попереднього договору після його підписання?
За взаємною згодою сторін попередній договір купівлі-продажу нерухомості може бути змінений. Сторони вносять зміни до попереднього договору, шляхом підписання додаткової угоди до нього. Пам’ятайте, що така угода має бути також нотаріально посвідчена.
Що станеться, якщо одна зі сторін відмовляється підписувати основний договір?
Якщо одна зі сторін ухиляється від підписання основного договору, інша сторона може звернутися до суду лише для відшкодування збитків, спричинених такою відмовою. При цьому навіть якщо продавець відмовився підписувати основний договір, покупець не може вимагати визнання за собою права власності на квартиру чи інший об’єкт нерухомості у судовому порядку.
Автор статті
Любомир Зеленчук
Молодший юрист
Буде корисно
Рекомендуємо також прочитати
Зміна цільового призначення земельної ділянки
Договір купівлі продажу нерухомого майна: як правильно скласти
Договір оренди квартири (житла): як правильно скласти