Купівля чи продаж нерухомості – відповідальний крок, що потребує не лише фінансової підготовки, а й правильного юридичного оформлення. Основним документом, який підтверджує перехід права власності від продавця до покупця, є договір купівлі-продажу зазначає юрист з нерухомості.
Щоб уникнути непорозумінь і забезпечити законність угоди, важливо знати, як правильно скласти цей договір, які умови він має містити та які вимоги передбачає законодавство України. У цій статті розберемо основні юридичні аспекти укладення договору купівлі-продажу нерухомості, а саме: поняття та зміст договору, істотні умови, які завжди повинні бути в договорі, правила складання такого договору.
Що таке договір купівлі-продажу нерухомості?
Договір купівлі-продажу нерухомого майна – це документ, за яким продавець передає або зобов’язується передати нерухомість у власність покупця, а покупець у свою чергу приймає або зобов’язується прийняти її та оплатити встановлену грошову суму.
Відповідно до статті 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу нерухомості укладається виключно у письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Лише після цього відомості про нового власника вносяться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Що містить договір купівлі-продажу нерухомого майна?
Договір купівлі-продажу нерухомого майна, як і будь-який інший договір, складається з кількох ключових розділів, а саме:
- Загальні положення (вступна частина);
- Ціна договору і порядок розрахунків;
- Предмет договору;
- Права та обов’язки сторін;
- Перехід права власності та інші умови.
Детальніше розглянемо кожен розділ договору купівлі продажу. Вступна частина договору починається з паспортних даних і РНОКПП сторін, а також дати складання договору. У договорі обов’язково зазначаються предмет договору, яким є нерухомість із детальним описом її характеристик: адреса, вид та форма власності, площа, кадастровий номер земельної ділянки (якщо продається будинок із землею), а також перелік документів, що підтверджують право продавця на цей об’єкт.
Окремо прописується порядок оплати та вартість майна, яка часто фіксується сторонами ще на етапі попередніх домовленостей і після підписання угоди не може бути змінена в односторонньому порядку. Зазвичай ціну вказують у гривнях.
Не менш важливою є частина, що встановлює права та обов’язки сторін. У ній фіксуються як загальні положення (передати майно у власність, оплатити його у визначений строк), так і додаткові домовленості. Наприклад, якщо продавець зобов’язується до моменту передачі квартири повністю погасити заборгованість за комунальні послуги, цей пункт обов’язково вносять до договору. Завершує договір розділ із іншими умовами, де можна визначити нюанси, які сторони вважають суттєвими.
Правила складання договору купівлі-продажу нерухомості
Головні правила – обов’язкова письмова форма та подальше нотаріальне посвідчення. Нотаріус ретельно перевіряє всі документи на нерухомість, переконується у відсутності обтяжень (арешт, іпотека) та заборон на відчуження. Лише після підписання та нотаріального посвідчення, договір реєструється у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме з моменту такої реєстрації, покупець стає повноправним власником.
Важливі пункти у договорі купівлі-продажу
Для того, щоб договір купівлі-продажу нерухомості забезпечував максимальний захист сторін, він повинен містити вичерпний перелік важливих умов. До таких належать:
- Предмет договору: Найважливіший пункт, що містить повний опис об’єкта нерухомого майна.
- Інформація про сторони: Повні і достовірні відомості про продавця та покупця: їхні паспортні дані, реєстраційний номер облікової картки платника податків, а для юридичних осіб – повні реквізити.
- Ціна та порядок розрахунків: Обов’язкова умова договору. Вказується повна вартість нерухомого майна, валюта, у якій здійснюється оплата, а також порядок та терміни розрахунків.
- Терміни передачі майна: Встановлення конкретної дати, коли продавець зобов’язується передати нерухомість покупцеві, і складання акта приймання-передачі.
- Правові обтяження та обмеження: У договорі має бути чітко зазначено, чи обтяжене майно (наприклад, іпотекою, арештом, судовим спором) і які зобов’язання щодо їх зняття бере на себе продавець.
- Гарантії та відповідальність сторін: Умови, що визначають відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору, наприклад, сплату штрафних санкцій чи відшкодування збитків.
На яку нерухомість можна та не можна укласти договір купівлі-продажу
Договір можна укласти на будь-яку нерухомість, що має законні підстави для відчуження, зокрема: квартири, житлові будинки, земельні ділянки з кадастровим номером, комерційні приміщення, гаражі, а навіть також об’єкти незавершеного будівництва, якщо вони зареєстровані належним чином. Водночас, неможливо укласти договір на об’єкти, що не мають правовстановлювальних документів, належать державі чи територіальній громаді й не підлягають приватизації, знаходяться під арештом або іншими судовими обтяженнями. Це стосується і самобудів, які не були введені в експлуатацію. Також у разі, якщо нерухомість є спільною сумісною власністю, вкрай важливо отримати нотаріально посвідчену згоду іншого співвласника на її продаж. Відсутність такої згоди може стати підставою для визнання договору недійсним у судовому порядку.
Де можна укласти договір купівлі-продажу нерухомості?
Остаточно договір укладається лише в нотаріуса – приватного або державного. Саме він перевіряє документи на майно та дієздатність сторін, з’ясовує, чи немає обтяжень, посвідчує підписи сторін і здійснює державну реєстрацію переходу права власності. Після цього покупець отримує витяг з Державного реєстру речових прав, що підтверджує його право власності на придбане майно.
Адвокатське об’єднання «ІНФЕРНО ДЛК»
Ми пропонуємо професійний юридичний супровід укладення договорів купівлі-продажу нерухомості.
Ми допоможемо перевірити правовий статус об’єкта нерухомості, проаналізувати умови договору, підготувати всі необхідні документи та забезпечити безпечне нотаріальне оформлення угоди.
Наша команда подбає про захист ваших інтересів на кожному етапі – від попередніх переговорів і перевірки правовстановлюючих документів до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості. Якщо у вас виникли питання чи сумніви щодо укладення договору купівлі-продажу нерухомості – звертайтесь до нас за консультацією. Ми уважно проаналізуємо вашу ситуацію та запропонуємо найбільш ефективне рішення.
Поширені питання
Чи можна не посвідчувати в нотаріуса договір купівлі-продажу нерухомості?
Ні, договір купівлі-продажу нерухомого майна обов’язково підлягає нотаріальному посвідченню, а перехід права власності до покупця відбувається після державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Хто оплачує послуги нотаріуса, продавець чи покупець?
Оплата за послуги нотаріуса за вчинення нотаріальної дії у вигляді посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості розподіляється між сторонами договору. Тобто, на розсуд сторін, оплата може проводитися як Покупцем, так і Продавцем або розподілятися порівно між ними.
Які податки сплачуються під час купівлі-продажу нерухомості?
Продавець зобов’язаний сплатити такі обов’язкові державні платежі: Державне мито; Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) – є винятки коли продавець звільнений від сплати ПДФО та Військовий збір – нараховується тільки у разі, якщо сплачується ПДФО.
Автор статті
Любомир Зеленчук
Молодший юрист
Буде корисно
Рекомендуємо також прочитати
Зміна цільового призначення земельної ділянки
Попередній договір купівлі-продажу квартири: що це та для чого потрібен
Договір оренди квартири (житла): як правильно скласти